Por Richard Ordoñez Uribe
Director Revista SOMOS CR
Según una encuesta realizada recientemente por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, más de 115 mil personas viven actualmente en estructuras verticales en Costa Rica, una tendencia que va en constante crecimiento, lo que implica entender las funciones y responsabilidades de las empresas y personas que administran estas estructuras. Lo que sigue a continuación es el relato de hechos reales y objetivos sobre la inundación de un apartamento en un condominio entre finales del 2023 y los primeros días del 2024. A continuación el relato de los hechos.
Foto con fines ilustrativos
Eran las 11:50 p.m del 2 de enero del 2024. El inquilino de un apartamento ubicado en el segundo piso de un cómodo y bien ubicado condominio en San Pedro de Montes de Oca, en las cercanías de la Universidad Latina, regresaba a su hogar luego de algunos días de descanso en San Carlos. Al abrir la puerta del apartamento, un fuerte olor a humedad y moho lo invadió por completo.
Este condominio tiene dos torres con un total de 86 apartamentos de diferentes dueños. La Administración de este lugar está a cargo de Alejandra Rojas Salazar como representante legal y Karol Zúñiga González como administradora en el lugar.
Al encender las luces del lugar, el inquilino pudo observar que habían charcos de agua en diferentes sectores del apartamento, muebles podridos y llenos de humedad en la base, cajas de cartón con señas de agua de cinco dedos de altura, zapatos podridos y diferentes artículos en el mismo estado. En el suelo habían marcas de aquello que se conoce como "agua seca", es decir, marcas de agua que se fueron secando con el paso del tiempo. Adicionalmente habían puertas reventadas por la humedad así como paredes del inmueble muy afectadas. El olor a humedad y moho era cada vez más penetrante. El paso de agua se había cortado desde fuera del apartamento lo que hacía indicar de que evidentemente había habido una inundación y alguien tenía conocimiento de eso.
El inquilino llamó inmediatamente a la caseta donde se ubican los oficiales de seguridad, quiénes tienen un control estricto y conocimiento de la entrada y salida de las personas que habitan el condominio. Y como era lógico por la época, muchos habitantes salen de paseo por varios días. Ante la consulta de cuándo había sucedido la inundación, el oficial de turno indicó que no había ningún reporte en bitácora y que no tenía conocimiento del caso pero que el día siguiente estaría otro compañero a quién se le podría consultar.
De inmediato el inquilino mandó mensajes y correos electrónicos a la Administración del condominio y a la empresa propietaria solicitando una explicación del por qué no se le informó sobre lo sucedido. Paralelamente se procedió a abrir todas las ventanas para que el aire comenzara a circular pero, indica, el descanso fue algo imposible.
Lo que sucedió
Al día siguiente, a primera hora, el inquilino se acercó a la caseta de los oficiales de seguridad para consultar sobre lo ocurrido. El oficial que en ese momento laboraba para dicha empresa era un joven de nombre Andrey Segura quien indicó que aproximadamente la 1:00 p.m. del 28 de diciembre del 2023, unos vecinos del primer piso del edificio reportaron que se estaba filtrando agua a su apartamento. De alguna manera, los oficiales determinaron que el apartamento en donde se estaba ocasionando la inundación era el que se ha mencionado desde el inicio de este relato. Indicó, además, que como no se encontraba la persona que sabía cómo cerrar el paso de agua, tuvo que hacer una videollamada par que le brindaran las indicaciones para detener la inundación. En sus palabras, "el indicador que mide la presión del agua estaba totalmente acostado hacia la derecha". Eso indicaba que la presión de agua que en ese momento se estaba expulsando dentro del apartamento estaba al máximo.
Recapitulando fechas
El inquilino había salido de paseo el 25 de diciembre del 2023 a primer hora, la inundación sucedió el 28 del mismo mes a la 1:00 p.m. producto de un desperfecto en el calentador de agua. El inquilino volvió el 2 de enero del 2024 casi a la media noche.
Segura indica el oficial de seguridad que en ese momento se encontraba en turno, se reportó el caso a la Administración que en ese momento estaba a cargo de Karol Zúñiga González, pero no se dejó reporte de lo sucedido en la bitácora de la caseta de seguridad. En ese momento, la señora encargada de la limpieza hizo una llamada al inquilino por WhatsApp desde su teléfono personal. Dicha llamada no se procesó por falta de señal en ese preciso momento. Sin embargo, la Administración no realizó un contacto directo con el inquilino y tampoco con la empresa propietaria. No se dejaron mensajes de texto o algún correo que informara sobre lo sucedido, tampoco se realizó un seguimiento para constatar que el inquilino había regresado ese día o los días posteriores. Así, el apartamento permaneció inundado dañando el inmueble y las pertenencias del inquilino durante 6 días, en los que se fue creando un concentrado ambiente de humedad y una cantidad considerable de moho en diferentes sectores, generando pérdidas materiales.
Mientras el oficial de seguridad contaba lo que había sucedido. La empresa dueña del apartamento se ponía en contacto con el inquilino para enterarse de lo sucedido y toman acción inmediata. Cabe destacar que la empresa propietaria indicó que la Administración del condominio nunca se puso en contacto con ellos y que de haber sido así, las pérdidas y la afectación hubiera sido considerablemente menor. Al mismo tiempo, la Administración por medio de Karol Zúñiga González indicó puntualmente por mensaje de texto que ellos no tenían responsabilidad por lo que sucediera dentro del apartamento, que el tema se tenía que ver con los dueños y, textualmente, "que tenga bonito día".
La empresa dueña del apartamento mandó inmediatamente un grupo de trabajadores para inspeccionar los daños constatando que había habido afectación en paredes, puertas, muebles propios del apartamento y posesiones del inquilino. Rápidamente, la empresa dispuso un grupo de personas que se dedicarían, primero que todo, a realizar una limpieza de las paredes con químicos para extraer la humedad, retirarían las puertas dañadas, rasparían y lijarían las paredes más afectadas por la humedad, pintaron la totalidad del apartamento y mantendrían constantemente -por varios días-, dos deshumedecedores de gran tamaño para controlar el nivel de humedad que aún permanecía en el ambiente. Estos trabajos demoraron cinco días completos, mismos en los que el inquilino tuvo que permanecer en el lugar sin poder trabajar ni cocinar, incluso dos noches tuvo que dormir fuera del apartamento por afectación respiratoria, sí como molestias en la vías nasales. A la humedad y el moho, se le sumó el olor a pintura y el polvo producto de todo lo lijado. Como dato no menos relevante, el inquilino es alérgico a la desorden, incomodidad y al polvo. Pero su presencia era indispensable en el lugar.
Mientras todo esto se resolvía, tanto el inquilino como la empresa dueña del apartamento solicitaban explicaciones a la Administración. La principal interrogante fue: ¿Por qué no informaron sobre lo sucedido por vías oficiales y de manera insistente tanto a la empresa dueña del apartamento como al inquilino? Se partía del hecho que una llamada por WhatsApp desde un número desconocido no podía catalogarse como un medio oficial de comunicación.
Este medio de comunicación tiene los registros de múltiples correos realizando esta consulta. La Administración solamente indicó, sobre este tema en específico, que la señora encargada de la limpieza hizo una llamada. El inquilino indicó que esa llamada no se procesó y que si eventualmente hubiera sucedido lo contrario, no hubiera contestado una llamada por WhatsApp de un número que no tenía guardado y que tampoco reconocía como un número de la Administración, además, tanto la empresa propietaria como el inquilino solicitaban saber los motivos por los que no se enviaron mensajes, correos electrónicos o, como se indicó anteriormente, por qué no se insistió en informar si solo la Administración tenía conocimiento de lo sucedido.
Pregunta para el lector
Es aquí donde surge el cuestionamiento para que el lector lo pueda responder de manera personal: ¿Las pérdidas ocasionadas por una inundación serían las mismas si esta se atiende inmediatamente o 6 días después?
El protocolo de emergencia
La Administración, por medio de Karol Zúñiga González, indicó en un mensaje de texto del 3 de enero que "parte del protocolo era cerrar el paso de agua del apartamento". Sin embargo, ante los cuestionamientos del inquilino vía correo electrónico para tener conocimiento sobre el resto del protocolo, no se obtuvo respuesta por varias semanas.
El inquilino envió numerosos correos electrónicos con una amplia y detallada lista de preguntas que ayudarían a entender la razón por la que la Administración no atinó a insistir en comunicarse e informar sobre lo sucedido a la empresa propietaria. Según lo que indica el Director Legal de Doctor Condominio y Presidente de la Asociación de Administradores de Condominios de Costa Rica, Lic. Ignacio Alfaro Marín, "la separación entre los espacios privativos y las áreas comunes del inmueble termina siendo un concepto bastante difícil de definir porque a diferencia de los condominios horizontales, los apartamentos forman parte del inmueble en un condominio vertical. En el caso de una inundación o algún otro percance que afecte al inmueble, la Administración debe informar como mínimo al propietario o propietaria y para eso debe existir un protocolo de emergencia debidamente elaborado por personal técnico especializado. Este protocolo o plan de emergencia se debe someter a revisión constante y se debe presentar en la asamblea de propietarios, además se deberían realizar simulacros para abordar diferentes emergencias".
Luego de una gran cantidad de correos electrónicos enviados por el inquilino y la empresa propietaria, la administración representada en esta ocasión por Alejandra Rojas Salazar, se reunió con un representante de la empresa y con el inquilino. En dicha reunión, se concluyó en que la Administración debió haber hecho un esfuerzo por informar a la empresa propietaria y al inquilino sobre lo sucedido, además Rojas indicó que el protocolo de emergencia al que Karol Zúñiga González hizo referencia el día 3 de enero, no existe como un documento. A solicitud del representante de la empresa propietaria, Rojas se comprometió en contestar los correos electrónicos que el inquilino hizo llegar con preguntas específicas sobre el accionar de la Administración, mismos que a la fecha no se han respondido. Finalmente, Rojas solicitó que se hiciera llegar una lista de las pérdidas del inquilino para su respectiva revisión.
Pocos días después de esta reunión, el inquilino hizo llegar un detalle de las pérdidas materiales y del tiempo que tuvo que dejar de laborar para estar presente durante los arreglos del apartamento. Luego de varias consultas sobre este caso por parte del inquilino, la Administración decidió que se harían cargo únicamente del 50% de las pérdidas, sin argumentos o explicaciones adicionales. Por lo tanto, el inquilino indica que este caso se judicializará.
El inquilino fue enfático en que si la Administración hubiera informado sobre la inundación en el momento en el que sucedió, no habría motivo en solicitar ningún monto para reparar solventar alguna pérdida, ya que estas se hubieran podido evitar con una pronta atención. El inquilino mantuvo el reclamo total que ascendía a aproximadamente 800 mil colones, y la Administración decidió no hacerse cargo. El 14 de enero del 2024, el inquilino del apartamento ubicado exactamente debajo, llegó después de pasear por varios días y se encontró con los efectos de la inundación del 28 de diciembre del 2023. El cielo raso se desplomó en gran medida; este inquilino tampoco fue notificado.
Previo a la publicación de este reportaje, el pasado miércoles 6 de marzo, la Revista SOMOS CR hizo llegar una serie de consultas a la Administración de este condominio, representada por Alejandra Rojas Salazar, con el fin de brindar el balance que corresponde a una cobertura periodística seria. Sin embargo, no hubo respuesta al cierre de edición indicado para el viernes 8 de marzo. Las preguntas puntuales que se le hizo llegar a Rojas fueron las siguientes:
- ¿Cuáles otros condominios administra su representada?
- ¿Está capacitado el personal administrativo del condominio para atender emergencias? Si la respuesta es afirmativa, favor de indicar qué tipo de capacitación y quiénes la recibieron.
- ¿Existe alguna capacitación que el personal administrativo del condominio haya recibido a nivel de servicio al cliente, específicamente la Sra. Karol Zúñiga González, como dministradora en el sitio?
- Sobre el caso específicamente de la inundación mencionada anteriormente, ¿cuál fue la razón que hizo decidir a la Administración a no contactarse e informar sobre lo sucedido al inquilino y a la dueña del apartamento?
- Si el reglamento del condominio indica que es responsabilidad de la Administración preservar la integridad del inmueble, y siendo los apartamentos parte del mismo, ¿por qué no se atendió la necesidad de informar sobre la inundación a las personas afectadas para que el inmueble no se viera afectado por la desatención oportuna a este tipo de incidente?
- Siendo que el condominio tiene en sus dos torres un total de 86 apartamentos, ¿por qué no se ha construido un protocolo de emergencias que ayude a atender oportuna y correctamente las mismas?
- ¿Por qué no se le brindó respuestas a los correos y las interrogantes planteadas por parte del inquilino sobre la atención brindada a la emergencia del 28 de diciembre del 2023?
- ¿Cuál era la certeza que tenía la Administración de que el inquilino de dicho apartamento regresaría ese mismo día al apartamento y cuál se fue el seguimiento que se le dio previo a la llegada del mismo el día 2 de enero antes de la medianoche?
- Bajo el entendido de que el inquilino no responsabiliza a la Administración por la causa de la inundación sino por la falta de información sobre la misma, ¿cuál es la posición de la Administración al respecto?
El día martes 12 de marzo, este medio de comunicación publicó una entrevista en videoconferencia con el Lic. Ignacio Alfaro Marín, en la que se abordó las responsabilidades que tienen las administraciones de los condominios ante eventuales casos de emergencia. El licenciado Alfaro, con el conocimiento y la experiencia que tiene en este campo en específico, indicó que las empresas que se dedican a la administración de condominios deben tener claros sus procedimientos y los alcances de su responsabilidades en este tipo de casos. En el siguiente enlace se puede ver el detalle de la entrevista:
https://youtu.be/6GE9YH2-fQk
"En principio los deberes de la Administración sobre los bienes comunes, pero es claro que por un deber de: a) Cuido general como administrador (vigilar los bienes comunes - artículo 30 de la ley 7933), b) Protección de los intereses del consumidor si la administración es un comerciante (empresa o persona que se dedica a ese giro) y hasta por c) Lógica y prevención normal, debería poner al tanto de esos riesgos pues pueden extenderse. La precaución es un deber general... Existe un deber básico de evitar causar daños y en especial, aquellos que se causen por negligencia, por mandato del 1045 del Código Civil. Si un apartamento, por ejemplo, está con indicios de fuego, o inundación, y el administrador lo observa, debe, además de buscar mitigar el daño, sea evacuando, cerrando llaves de abastecimiento de agua, etc., buscar cómo contactar al propietario o residente u ocupante para que tomen las medidas necesarias. Además debería dar aviso a Bomberos o al soporte que corresponda según la emergencia", indicó Alfaro.
Además, agregó Alfaro, hay resoluciones de Tribunales Civiles que sí marcan pautas de transparencia como: "...en su condición de administrador, ante una solicitud de información por parte de un condómino, independiente de las disposiciones del Reglamento del Condominio, está en su deber de suministrarle la información requerida, o en caso de negativa, debe justificar la imposibilidad de hacerle llegar la información" Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Sección Primera Resolución Nº 00281 - 2022.
Cada vez más son las personas que deciden vivir en condominios verticales por temas de seguridad y comodidad. Cada uno de estos inmuebles tiene personas o empresas que se dedican a la administración, por lo que la comunicación y la claridad en los deberes y derechos de cada una de las partes (administración, propietarios e inquilinos) es fundamental para que exista una convivencia segura, ordenada y armoniosa.
Si usted vive en un condominio vertical y ha tenido algún inconveniente con la administración del mismo, es importante que sepa que la vía legal siempre será el camino más seguro para definir responsabilidades y consecuencias. Pero también es importante anotar que la administración de los condominios debe tener una constante comunicación con los dueños de las propiedades para establecer claramente cuál va a ser su accionar especialmente en casos de emergencia y en todos aquellos en los que se vea expuesto el patrimonio de los dueños y los inquilinos.
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